전월세 계약을 마쳤다면 반드시 챙겨야 할 것이 확정일자입니다.
보증금을 지키는 가장 기본적인 안전장치이기 때문입니다.
그런데 평소에 쓸 일이 없다 보니 어디서 어떻게 받는지 모르는 분이 의외로 많습니다.
이 글에서는 확정일자의 의미와 임대차 신고를 통한 방법, 인터넷 등기소 신청 방법까지 정리했습니다.
확정일자란?
확정일자는 임대차 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 증명하는 절차입니다.
공신력 있는 기관이 계약서에 도장을 찍고 번호를 기재해 줍니다.
인감증명서와 비슷한 성격이라고 보시면 이해가 쉽습니다.
확정일자는 주택 소재지의 주민센터나 지방법원, 등기소에서 받을 수 있습니다.
왜 중요할까요.
확정일자와 전입신고를 함께 갖추면 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 거주할 권리를 주장할 수 있고, 집이 경매로 넘어가도 배당 순위에서 보호받을 수 있습니다.
반대로 이 절차를 빠뜨리면 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.
그래서 계약 후 입주와 동시에 전입신고와 확정일자를 처리하는 것이 원칙입니다.
| 요건 | 효과 |
|---|---|
| 입주 + 전입신고 | 대항력 발생, 집주인이 바뀌어도 거주 권리 주장 가능 |
| 확정일자 추가 | 우선변제권 발생, 경매 시 순위에 따라 배당 |
두 가지를 모두 갖춰야 온전한 보호를 받을 수 있다는 점이 핵심입니다.
임대차 신고로 확정일자 받기
확정일자를 받는 방법은 크게 두 가지입니다.
먼저 주택 임대차 신고제를 이용하는 방법부터 살펴보겠습니다.
임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되기 때문에 따로 신청할 필요가 없습니다.
신고 대상은 보증금이나 월세가 일정 기준을 넘는 계약입니다.
기준 금액은 개정될 수 있으므로 신고 시점의 안내를 확인하시는 것이 정확합니다.
참고로 소액임차인에 해당하면 확정일자 없이도 일정 금액까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.
다만 이 기준은 지역별로 다르고 개정도 잦습니다. 서울의 경우 보증금 한도와 최우선변제 금액이 상향되어 왔으므로, 본인 계약이 해당하는지는 주택도시보증공사나 법령 정보에서 확인해 보세요.
중요한 점은 이 기준이 계약일이 아니라 해당 부동산의 선순위 담보권 설정 시점을 기준으로 적용된다는 것입니다.
주민센터 방문 신고
가장 간단한 방법은 주민센터를 방문하는 것입니다.
단, 임차한 주택의 관할 주민센터로 가야 합니다.
준비물은 신분증과 임대차계약서 원본입니다.
전입신고와 임대차 신고를 한 번에 처리할 수 있어 효율적입니다.
부동산거래관리시스템 온라인 신고
방문이 어렵다면 온라인으로도 가능합니다.
부동산거래관리시스템 접속
국토교통부 부동산거래관리시스템에 접속합니다.
검색창에 부동산거래관리시스템을 입력하면 바로 찾을 수 있습니다.
시도, 시군구 선택
화면 중앙에서 시도와 시군구를 선택한 뒤 신고하기 버튼을 누릅니다.
임대차신고 선택
임대차신고와 부동산거래신고 중 하나를 고르게 됩니다.
전월세 계약이므로 임대차 신고의 신고서 등록을 선택합니다.
로그인
본인 확인을 위한 로그인이 필요합니다.
인증서가 없다면 이용 중인 은행의 인터넷뱅킹에서 미리 발급받아 두세요.
이용 가능한 인증 수단은 변경될 수 있으니 접속 화면에서 확인하시면 됩니다.
주택임대차 신고 등록
주소를 검색하고 관할 주민센터를 선택합니다.
신고는 임대인이나 임차인, 대리인이 할 수 있습니다.
공인중개사가 위임받아 대리 신고하는 것도 가능합니다.
신청인 정보 입력
신청인 정보를 입력합니다.
임차인이 신고하는 경우 임차인 정보를 넣으면 됩니다.
임대목적물 입력
임대차 계약서를 첨부하고 소재지를 입력합니다.
주택 유형과 임대 면적도 계약서 내용 그대로 입력하면 됩니다.
계약서에 모든 정보가 적혀 있으니 보고 따라 입력하시면 어렵지 않습니다.
임대계약 내용 입력
신규 계약인지 갱신 계약인지 선택합니다.
갱신이라면 계약갱신청구권 사용 여부도 표시합니다.
체결일과 보증금, 월세, 계약 기간을 입력하고 등록을 완료하면 신고가 접수됩니다.
이때 확정일자가 함께 부여됩니다.
인터넷 등기소로 확정일자 받기
임대차 신고 대상이 아니거나 확정일자만 따로 받고 싶다면 인터넷 등기소를 이용합니다.
인터넷 등기소 접속
대법원 인터넷등기소에 접속해 로그인합니다.
계정이 없다면 회원가입부터 진행하시면 됩니다.
상단 메뉴의 확정일자 탭에서 신청서 작성 및 제출을 선택합니다.
신청서 작성
하단의 신규 버튼을 눌러 신청서를 작성합니다.
신청은 해당 주택의 임대인과 임차인이 할 수 있습니다.
계약증서 파일이 준비되어 있지 않으면 신청할 수 없으니 미리 스캔해 두세요.
주택 소재지 입력
시도와 시군구, 도로명, 건물번호를 입력합니다.
계약서상 주소와 동일하게 입력해야 하며, 부동산 고유번호는 검색하면 자동으로 채워집니다.
계약정보 입력
주택 유형과 계약일, 임대차 기간, 보증금, 차임을 입력합니다.
모두 계약서에 나와 있는 내용입니다.
당사자 정보 입력
임대인과 임차인 구분, 성명, 주민등록번호, 연락처를 입력합니다.
계약서와 다르게 입력하면 반려될 수 있으니 그대로 옮겨 적어야 합니다.
임대인과 임차인 외에 법무사, 변호사, 공인중개사 등도 신청할 수 있습니다.
계약서 파일 업로드
마지막으로 계약서 파일을 업로드합니다.
PDF나 JPG, TIFF 형식으로만 등록할 수 있습니다.
원본을 컬러로 스캔해 첨부해야 하며, 글자가 흐리면 반려될 수 있습니다.
작성을 마치고 수수료를 결제한 뒤 신청서를 제출하면 완료됩니다.
수수료는 소액이며, 인터넷 등기소의 전자확정일자 부여는 연중무휴로 이용할 수 있습니다.
임대인과 임차인 정보, 소재지, 임대차 기간, 보증금을 확인할 수 없으면 반려되니 서류를 꼼꼼히 확인하세요.
방법별 비교
| 방법 | 장점 | 유의점 |
|---|---|---|
| 주민센터 방문 | 전입신고와 한 번에 처리 | 관할 주민센터로 가야 함 |
| 부동산거래관리시스템 | 임대차 신고와 확정일자 동시 처리 | 인증서 필요 |
| 인터넷 등기소 | 24시간 신청 가능 | 계약서 스캔 파일 필요, 수수료 발생 |
가장 확실하고 빠른 방법은 입주하는 날 주민센터에서 전입신고와 함께 처리하는 것입니다.
계약 전에 함께 확인할 것
확정일자만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 계약 전 등기부등본으로 근저당 설정 여부와 금액을 확인합니다
- 선순위 담보가 많으면 확정일자가 있어도 배당 순위가 밀릴 수 있습니다
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 알아봅니다
- 계약 당일 등기부등본을 다시 확인해 변동이 없는지 봅니다
- 임대인 본인과 계약하는지, 대리인이라면 위임장이 있는지 확인합니다
확정일자는 순위를 정하는 기준일 뿐, 앞선 권리가 많으면 보호에 한계가 있습니다.
자주 묻는 질문
확정일자는 어디서 받을 수 있나요?
주민센터와 지방법원, 등기소에서 받을 수 있습니다. 온라인으로는 인터넷 등기소나 부동산거래관리시스템을 이용하면 됩니다.
전입신고만 하면 안 되나요?
전입신고는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 만들어 줍니다. 두 가지를 모두 갖춰야 경매 상황에서 배당을 받을 수 있습니다.
단기 임대차도 신고해야 하나요?
실거주지가 따로 있고 일시적 사용이 명백한 경우에는 신고 대상에서 제외됩니다. 단기 숙박 성격의 이용은 해당하지 않습니다.
확정일자 대리 신청도 가능한가요?
임대인과 임차인 외에 법무사, 변호사, 공인중개사, 법무법인 등이 대리 신청할 수 있습니다.
계약을 갱신했는데 다시 받아야 하나요?
보증금이 오른 경우 인상분에 대해서는 새로 확정일자를 받아야 그 부분까지 보호받을 수 있습니다.
지금까지 확정일자를 받는 방법과 인터넷 신청 절차를 살펴봤습니다.
절차 자체는 어렵지 않지만, 하루를 미루면 그만큼 순위가 밀립니다.
계약을 마쳤다면 입주와 동시에 전입신고와 확정일자를 처리하시길 권합니다.